실제 고객 사례로 보는 부동산 대출 실행 과정

실제 고객 사례: 40대 여성, 2 주택 보유자

고객 정보:

• 연 령 대: 40대 여성
• 소 득: 연 7,000만 원
• 기존 자산: 서울 아파트 한 채(시가 약 6억 원), 전세로 거주
• 계 획: 경기권 아파트 한 채(시가 약 4억 원) 추가 구입

1. 시장 조사 및 자산 평가

시세 확인:

• 현 재 주 택: 6억 원
• 신규 구입 아파트: 4억 원(최근 실거래가 및 비대면 감정 활용)

입지 분석: 

• 교 통: 지하철역 500m 이내(교통편리, 가수요 높음)
• 교 육: 초등학교, 중학교 인접(맞벌이 부부 선호)
• 편 의: 마트, 병원 등 2km 이내 위치
• 개발계획: 주변 신도시 추가 개발 계획, 향후 시세 상승 여력 존재

2. 대출 가능 한도 산정

LTV·DTI·DSR 규제 분석:

• 서울(투기과열지구): LTV 40%, DTI 40%, DSR 40%
• 경기(조정대상지역): LTV 50%, DTI 50%, DSR 40%

대출 시뮬레이션:

대출 옵션	대출 한도	월 원리금 상환액 (예시)
주담대	4억 * 50% = 2억 원	878,000원 (20년, 4%)
담보 추가	2억 + (전세 보증금 일부 활용 등)	(별도 추가 대출 한도 확인 필요)
정책상품	디딤돌대출, 보금자리론 등 자격요건 충족 시	(한도 및 금리 유리)

3. 대출 실행 준비 과정

필수 서류 준비 목록:

서류 종류	준비 방법
주민등록등본	민원24, 주민센터에서 발급
소득 증빙 서류	회사 원천징수영수증, 명함 사본 등
기존 아파트 등기	인터넷등기소, 방문 발급
신규 매매계약서	부동산중개소 수령
가족관계증명서	무인발급기, 민원24 등에서 출력

은행별 상품 비교:

은행	금리	중도상환수수료	강점
A은행	고정 3.8% / 20년	1.2% (점감식)	자동화 시스템으로 서류 제출 간편
B은행	변동 3.5% / 20년	1.3%	DSR 적용 유연, 우대금리 조건 충족 가능
C은행	혼합형 (2년 3.7%, 이후 변동) / 30년	1.1% (3년까지)	긴 상환 기간, 고객 맞춤 설루션 가능

4. 대출 실행 및 사후관리

대출 신청 및 심사 과정 (예시) 요약:

단계	내용	소요 시간
1단계	은행 추천, 온라인·방문 상담	~7일 내
2단계	서류 제출 및 심사	~15일 소요
3단계	최종 승인 및 계약서 작성, 담보 설정	~5일
4단계	매도인·매수인 잔금 청산일 조정	~1주

부대비용 및 명도시점:

• 법무사 비용: 약 100만 원
• 취득세: 약 400만 원(취득세 1%, 지방교육세 0.1%)
• 대출 중개 수수료: 50만 원 등

유동 관리 및 상환 계획:

• 월 대출 상환액: 약 878,000원(주담대 예시)
• 상환 방식: 원리금 균등상환
• 생활·교육비로 매 순간 유동성 고려, 비상금(3~6개월 생활비) 마련

5. 사례로 보는 시사점과 교훈

• 맞춤형 대출 설계 중요성: 자기 소득·자산에 꼭 맞는 방식 선택
• 규제 변화에 대응: 정부 정책 금융 변동 신속 모니터링
• 비교·분석·절차 구체화: 상담과 서류 준비에 많은 시간 투자, 은행별 금리와 부대비용 비교가 중요한 영향

마무리 

이번 포스트에서는 40대 여성 2 주택 보유자 고객 사례를 통해 부동산 대출의 전 과정을 구체적으로 살펴보았습니다. 대출 준비에 있어서 다양한 측면에서 준비하고 꼼꼼히 비교하는 자세가 얼마나 중요한지 확인할 수 있었습니다.